Konstantanya ditarik dari PMK 168 Tahun 2023 pada 28 Agustus 2026, dan dihitung ulang terhadap sepuluh contoh penghitungan resmi DJP. Yang belum: penegasan bahwa tarif ini berlaku untuk kasus kamu. Hasilnya estimasi, bukan perhitungan resmi.
- PPh Pasal 4 ayat (2) bersifat final. Sekali dipotong, urusannya selesai; pajaknya tidak dikreditkan, dan penghasilannya tidak digabung dengan penghasilan lain kamu.
- Objek yang paling sering kamu temui adalah sewa tanah dan bangunan, jasa konstruksi, bunga deposito, hadiah undian, dan pengalihan tanah dan bangunan.
- Pembayar yang memotong, kalau ia berstatus pemotong pajak. Kalau pembayarnya orang pribadi biasa, penerimalah yang menyetor sendiri.
- Kalkulator ini memuat objek yang tarifnya tunggal; pengalihan tanah dan bangunan belum dimuat karena tarifnya bercabang.
Apa artinya final
Pajak yang bersifat final tidak bisa dikreditkan di SPT Tahunan, dan penghasilannya tidak digabung dengan penghasilan lain kamu saat menghitung pajak setahun. Sekali dipotong, urusannya memang selesai.
Akibatnya bisa dua arah buat kamu. Sifat final ini menguntungkan kalau tarifnya lebih rendah daripada tarif progresif yang seharusnya berlaku. Sebaliknya, sifat itu bisa merugikan kalau penghasilan kamu sebenarnya kecil, karena pajaknya tetap dipotong tanpa memperhitungkan PTKP. Pemilik satu kios yang disewakan Rp30.000.000 setahun tetap dipotong 10%, meski penghasilan setahunnya di bawah PTKP.
Objek dan tarifnya
| Objek | Tarif final | Catatan |
|---|---|---|
| Sewa tanah dan/atau bangunan | 10% | |
| Jasa konstruksi — pelaksana, kualifikasi kecil | 1,75% | |
| Jasa konstruksi — pelaksana, kualifikasi menengah atau besar | 2,65% | |
| Jasa konstruksi — pelaksana, tanpa kualifikasi | 4% | |
| Konsultansi konstruksi — berkualifikasi | 3,5% | |
| Konsultansi konstruksi — tanpa kualifikasi | 6% | |
| Hadiah undian | 25% |
Tarif di tabel ini dibaca dari data yang sama dengan kalkulator, dan sumber resminya tercatat. Jasa konstruksi punya beberapa tarif menurut kualifikasi penyedia dan jenis pekerjaannya. Pengalihan hak atas tanah dan bangunan punya tarif tersendiri, dengan pengecualian untuk warisan dan hibah tertentu.
Contoh perhitungan manual
- Objek
- sewa tanah dan bangunan, final
- Yang memotong
- PT sebagai penyewa dan pemotong pajak
- PPh 4 ayat (2) (10%)
- Rp12.000.000
- Yang ditransfer ke pemilik
- Rp108.000.000, beserta bukti potong
- Di SPT pemilik
- dilaporkan di bagian penghasilan final, terpisah dari penghasilan lain dan tidak dikreditkan
Bu Ratna menyewakan rumahnya Rp60.000.000 setahun kepada keluarga muda. Penyewanya bukan pemotong pajak.
- Yang memotong
- tidak ada, karena penyewa orang pribadi biasa tidak wajib memotong
- Yang harus dilakukan Bu Ratna
- menyetor sendiri Rp6.000.000 lewat kode billing PPh final sewa, paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya
- Yang sering terjadi
- tidak disetor karena merasa “tidak ada yang memotong”. Ketahuan saat data sewa muncul dari pihak lain atau saat rumah dijual
- Di SPT
- penghasilan sewa dilaporkan di bagian final beserta bukti setor
Siapa yang menyetor
| Penerima | Pembayar | Yang menyetor | Bukti |
|---|---|---|---|
| orang pribadi | badan usaha atau pemotong lain | pembayar memotong dan menyetor | bukti potong dari pembayar |
| orang pribadi | orang pribadi biasa | penerima menyetor sendiri | bukti setor (SSP/billing) |
| badan usaha | badan usaha | pembayar memotong dan menyetor | bukti potong |
| badan usaha | orang pribadi biasa | penerima menyetor sendiri | bukti setor |
Yang sering keliru
- Mengkreditkan PPh 4 ayat (2) di SPT Tahunan seperti PPh 23
- Menggabungkan penghasilan sewa ke penghasilan kena pajak
- Memotong sewa kendaraan dengan tarif PPh 4 ayat (2)
- Tidak menyetor karena penyewanya orang pribadi
- Pajak final hanya dilaporkan, tidak dikreditkan
- Penghasilan final dilaporkan terpisah dan tidak menambah pajak terutang
- Sewa harta selain tanah dan bangunan adalah PPh 23 sebesar 2%
- Penerima menyetor sendiri kalau pembayarnya bukan pemotong
Kapan hasil kalkulator ini tidak berlaku
- Kamu sedang mengalihkan hak atas tanah dan bangunan. Tarifnya bergantung pihak dan jenis pengalihannya, dengan pengecualian untuk warisan. Belum dimuat di kalkulator ini.
- Jasa konstruksinya tanpa sertifikat badan usaha. Tarifnya lebih tinggi dari yang bersertifikat.
- Penerima punya SKB. Surat Keterangan Bebas untuk pengalihan tanah dan bangunan tertentu.
- Penghasilannya dari luar negeri atau penerimanya wajib pajak luar negeri. Kalau situasimu seperti ini, tax.co.id bisa bantu carikan konsultan pajak berizin untuk menghitungnya dengan benar.
Langkah berikutnya
- Kalau kamu menyewakan properti ke orang pribadi, buat kode billing PPh final sewa tiap kali pembayaran diterima, karena memang tidak ada pihak lain yang memotongkan untuk kamu.
- Kalau kamu penyewa yang berstatus pemotong, pastikan bukti potongnya diterbitkan lewat e-Bupot di masa yang sama dengan pembayaran.
Dasar hukum
Pasal 4 ayat (2) UU PPh dan peraturan pelaksananya: PP 34/2017 untuk sewa tanah dan bangunan, PP 9/2022 untuk jasa konstruksi, PP 34/2016 untuk pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Tarif di halaman ini dibaca dari sumber resmi DJP yang tercatat URL dan tanggalnya.Pertanyaan yang sering diajukan
PPh pasal 4 ayat 2 itu pajak atas apa, sih?
Pajak final atas jenis penghasilan tertentu yang disebut undang-undang, di antaranya sewa tanah dan bangunan, jasa konstruksi, bunga deposito dan tabungan, hadiah undian, dan pengalihan tanah dan bangunan. Sekali dipotong, urusannya memang selesai.
Saya menyewakan ruko, siapa yang menyetor pajaknya?
Kalau penyewanya berstatus pemotong pajak, merekalah yang memotong dan menyetor, lalu memberi kamu bukti potong. Kalau penyewanya orang pribadi biasa, kamu yang menyetor sendiri.
Kenapa tarif jasa konstruksi bisa beda-beda?
Karena kualifikasi usaha penyedianya ikut diperhitungkan. Penyedia berkualifikasi kecil dikenai tarif lebih rendah daripada yang tanpa kualifikasi, dan tarif pelaksana juga berbeda dari tarif konsultan perencana atau pengawas.
Sudah kena pajak final, apakah masih perlu masuk SPT?
Tetap masuk, di bagian penghasilan yang dikenai pajak final, terpisah dari penghasilan lain. Kalau tidak dicantumkan, SPT kamu jadi tidak cocok dengan data yang dipegang DJP.
Pajak sewa rumah itu berapa persen?
10% dari jumlah bruto sewa, sifatnya final, menurut PP 34/2017. Berlaku untuk rumah, ruko, kantor, gudang, dan tanah, apa pun status penyewanya.
Kalau jual beli tanah, pajaknya berapa?
Pengalihan hak atas tanah dan bangunan dikenai PPh final dengan tarif menurut PP 34/2016, ditanggung penjual; pembeli membayar BPHTB yang merupakan pajak daerah. Kalkulator ini belum memuatnya karena tarif dan pengecualiannya cukup bercabang.